荆州楼市聚焦：年末买房别让样板间迷惑你的双眼

　　2013年即将结束，观望了一年的房价，对于宏观的政策和房价的走势，消费者心里也有了“谱”。过了金九银十，马上将是元旦、春节，国人传统的节日往往是天然的促销季节，开发商自然也不会放过。于是，打折、送礼、抵扣等推盘手段层出不穷。面对“乱花渐欲迷人眼”的促销手段和广告新词，你准备好了吗？

　　根据惯例，年末大多数都会出现开发商集中推盘的情况。其原因，一方面是由于开发商希望在年末完成业绩冲刺；另一方面则基于当前的市场环境眼下荆州楼市刚需持续表现活跃，楼盘销量具备快跑条件，推盘效果较佳，而出现集中成交，并非全因开发商以价换量，最主要的还是购房者受价格持续上涨预期影响，年末急于入市。

　　都说现在是刚需购房的好时机，有迫切买房需要的可以伺机出手了。但买房毕竟是个颇有“技术上的含金量”的活儿，不能像逛商场一样，一时头脑发热，说买就买。尤其是第一次买新房的人，非常容易被卖方五花八门的名词、说法搞花了眼，茫然失措。所以，上售楼处多看看，跟售楼员多聊聊，实地多考察考察这些都是必须的。一言以蔽之，只有带着足够的知识储备去，有的放矢，最大限度地规避意外和风险，才能买到满意的房子。

　　在看楼盘的时候，对于旁边的环境和小区环境要做到尽可能充分地了解和认知，比如是否有来自周围马路、市场等噪音的干扰；楼盘隔绝声音的效果是不是良好，别在入住之后才发现邻居说话、做饭都可以听得清清楚楚。最好能看实景现房，若无法看现房，可以在参观开发商展示材料和工艺流程中多加了解。其中，墙体的厚度尤其不可以忽视，比如户内居室的隔音厚度应该在80~90毫米以上；对临街户型，窗子的隔音也要重点考虑，要看其是否利用了多层真空玻璃，能否达到最佳隔绝声音的效果等。

　　另外，住宅的保暖问题理应引起购房者的关注。看房时，要考察开发商在建筑时采用的外墙外保温技术是不是满足国家标准。同时，影响保温效果的还有窗户，如今铸铁窗早已被淘汰，铝合金窗虽然美观耐用，但导热系数太高，比较理想的保温型窗户是塑钢窗。一些优质塑钢窗还采用了断桥型材，使保温效果更好。

　　如今荆州中心城区的楼盘不少都是高层甚至大高层产品，电梯开始成为一个日益重要的指标。首先要看电梯的匹配数量，当然匹配的户数越少越便利。在选房时，注意卧室不能紧邻电梯井，否则电梯运行时噪音会影响业主休息。另外，在节假日看房，交通问题也需要谨慎考量。因为是假期，交通状况会比平时缓解许多，所以无论是公交线路还是自己开车，到达项目所用的时间都比平时节省。目前中心城区很多地段处在改造过程中，所以要对楼盘所处位置的交通情况加以详细考察，因为改造的路段会出现拥堵、噪声、烟尘等情况。

　　另外，除了交通，周边的医院、学校、购物市场等生活配套以及景观环境也不能仅仅听销售人员的一面之词，需要现场的实地考察。如果是规划建设中的配套设施，最好能在签署合同时写进合同里。

　　还有一点一定要注意的是，物业管理上的水准的高低直接影响到业主未来居住的品质，对于开发商提供的没有服务经验的物业公司，业主的风险相对来说是比较大的，而成熟的专业的有经验的物业服务才是品质生活的保证，这一点外来大品牌开发商做得普遍较好，所以在选择楼盘时，大品牌的品质地产还是比较稳妥和有保证的。不过，具体的细节也需要业主在时间充裕的时候好好考察。

　　如今，荆州各开发商向发达的一线城市学习了先进售楼经验，不少项目都以体验式销售赢得购房者的青睐。开发商下大工夫精雕细琢样板间展示给消费者，购房者在考察时，往往被美轮美奂的样板间所打动。事实上，交房标准和样板间展示的内容是有差别的，特别是精装修的产品，样板间内的不少摆设与装饰在实际交房时都没有，而且利用灯光等装扮修饰的效果给消费者营造的这个虚幻的空间往往与业主交房房间是不同的。

　　不可否认，有些开发商往往不惜工本花大价钱聘请大牌设计师，选用高档豪华的进口材料，使样板间富丽堂皇，华贵典雅。而对于普通购房人而言，这样的装饰是日后绝对达不到的，所以也别太当真。特别需要提醒的是，不排除有将样板间的面积放大同时把家具的尺度缩小，以实现参观者视觉上的空间宽敞欺骗行为，购房者在考察时都要细心注意这些，不妨带上皮尺现场丈量，以作为日后对比的依据。

　　考察样板间时，购房者还要搞清基本交付标准，如对卫生间和厨房的具体家居产品的品牌品质要有初步了解，对基础家装的工艺水平也要有个准确的认识，比如瓷砖、壁纸的铺贴是否专业、平整美观等，如果样板间的工艺都做不好，交房时其装修水平也好不到哪儿去。

　　目前，有些楼盘的价格一直不低，但在销售时，却以一个非常诱人的起价来吸引购房者，正常的情况下，这样价格的房屋往往仅有一两套而已，而且多是整个项目中户型、朝向等最差的一两套。即便如此，这样的房子往往也是一般购房者购买不到的，不是已经卖出了，就是被内部认购掉了。所以，在考察选定项目的时候，最好要提前了解该项目的整体价格的范围，并明确自身的购买实力，不要被开发商的低价策略所诱惑。

　　大家都知道，年末是开发商资金链最紧张的时刻，很多款项需要支持，所以，有可能降价来换取现金流。这也是每到这样一个时间段就出现所谓“内部认购”、“单位团购”、“限量低价”等卖房子的情形。购买这类房子，一定要验看项目的证件，不能因为贪图便宜就甘冒风险下手了。殊不知，买便宜房子有很大的可能是“踩雷”。

　　另外，从长远看，即便是购置自用住宅，也应有投资眼光，所以并非价格低的就是值得买的，因为房产最大的特性在于增值保值功能。如购置的房产没有与市场的增值同步，实际就从另一方面代表着贬值亏损。由于房地产是一种具有特殊属性的商品，其使用期长，耐用性强，而且缘于土地的稀缺性、有限性和不可再生性，以及人们对住房、用房要求的必需性和一直增长性，使得房地产的价格长期以来处于不断上涨的趋势，所以，在自身资金条件允许的情况下，选择保值增值能力强的楼盘也是必要的。

　　冬季有它的特殊性，那么冬季交房时，验房应注意些什么问题呢？经验不足的业主需要注意以下5点：

　　2.如果是精装修的项目，冬季铺设木地板要适当留缝，有合理的空隙可以接受。

　　3.门窗是热交换和热传导最活跃、最敏感的部位，因此，门窗和玻璃将直接影响房间的保温效果，冬季收房对检验门窗比较有利。

　　4.冬季较低的气温某些特定的程度上掩盖了一些不良气味，收房过程中需要打开窗户透风来检测相应的污染源，还需通过观察和咨询同区位住户仔细地了解空气污染程度。

　　5.防水是否做过以及质量优劣是冬季收房时一定要重视的问题。可等雨雪后验房，如没有雨雪也可在门缝里塞上防水塑料，将各种各样的管道口用塑料薄膜扎牢，再在地面上放水，水的厚度别超过2cm。约好楼下的业主，在2小时以后观察楼下的天花板是否渗水即可。测试完一定要将积水擦干，以免结冰。

　　除了金九银十，元旦春节仍将是一个房产销售的黄金档期。面对铺天盖地的打折、赠送等促销广告和承诺，购房者一定要头脑冷静，要明白开发商不是慈善家，一切都是以卖房为出发点，羊毛出在羊身上。因此，如果出手买房，一定要审时度势，选择真正有实惠的时间节点。同时，还要擦亮自己的“火眼金睛”，做到对于所购房屋“明察秋毫”，才可能正真的保证自己买到一辈子不后悔的居家之所。

　　对于普通购房者来说，买房子可能要花掉毕生的积蓄，自然不可盲目行事。如何尽量买到价格实惠公道，品质又高的称心房产呢？首先要审时度势，掌握好最佳购房时间节点。一般项目的降价促销时间节点多在节假日、房交会、开盘期间。尤其在年关时节，因为开发企业需要资金快速回笼而支付一年的应付款项，往往会在年底前推出特价房。因此，从目前市场形势看，由于今年过年时间较早，12月下旬应该是比较好的购房时间节点了。

　　决定了购买的时间，那么接下来需要仔细考虑楼盘有没有升值空间了。不管是自住还是投资，最优选择位于城市未来规划的核心区或商业贸易中心区域，区域发展前途良好的楼盘。同时，百姓购房时，不能单纯看价格，要有风险防范意识。过低的价格也许蕴含了不可预见的风险，如这一个项目自有资金严重不足，工期没办法保证，开发商只为一时套现，有很大的可能性造成烂尾楼现象发生等等，因此购房者既要关注价格，又不能一味贪图便宜，要综合考量。

　　和开发商相比，购房者处于弱势地位，购房的过程也是一个博弈的过程。审时度势把握时机，火眼金睛注重楼盘建筑细节和各种法律文件是否齐全，如此，则有利于维护自己的合法权利，实现物超所值的购房梦想。

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